Изменения к Налоговому кодексу, вступившие в силу с начала года, серьезно меняют правила налогообложения недвижимости в Украине. Депутаты не решились ввести тотальное налогообложение — изначально ведь платить за свои квадратные меры хотели обязать всех без исключения. Не важно, чем владеет человек — хрущевкой или настоящими хоромами. Но в итоге пришли к компромиссу: от налогов освободили владельцев небольшого жилья: квартир до 60 кв. м и домов до 120 кв. м. Суммарно льгота предоставляется на 180 кв. м.

Сколько придется выложить

До принятия изменений в Налоговый кодекс физлица не платили налог на городские квартиры с жилой площадью до 120 кв.м, дома до 250 кв. м, а если в собственности дома и квартиры — на суммарную площадь жилья до 370 кв. м. То есть если площадь была больше — налог фактически платился на то, что «сверху».

Ставку определяли местные советы, причем для квартир до 240 кв. м и жилых домов до 500 кв.м она не могла превышать 1% размера минимальной заработной платы на 1 кв.м, а для жилья еще большей площади — 2,7% минимальной заработной платы. То есть по максимальной ставке налог составлял 11,47 грн за квадрат при площади квартиры от 120 до 240 м или дома 250-500 м, и 30,79 грн. за квадрат для жилья большей площади.

Теперь же облагаться налогом будет не жилая, а общая площадь недвижимости. «В городе будут учитываться не только метры квартиры, но и места в паркингах (а это порой 20 квадратов), и кладовки. Но особенно существенно увеличится количество плательщиков в сельской местности, ведь налогом будут облагаться все строения – от гаражей и сараев до беседок и летних кухонь», — поясняет партнер юридической компании «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль. В городе же под налогообложение попадают не только квартиры и дома среднего класса, но и банальные трехкомнатные хрущевки.

Так что единоличный владелец дома 80 кв. м в селе, если у него при этом еще есть гараж 20 кв. м, хлев 50 кв. м, птичник 20 кв. м, погреб 8 кв. м и беседка в 12 кв. м., с точки зрения Налоговой он теперь владеет недвижимостью 190 кв. м. При этом, поскольку налоговая льгота уменьшена до 60 кв. м для квартир и 120 кв. м для жилых домов, или до суммарных 180 кв. м, платить ему придется за площадь 80+20+50+20+8+12-120=70 метров.

Ставка налога по-прежнему находится в компетенции местного самоуправления и не может превышать 2% от минимальной заработной платы за 1 кв.м. (24,36 грн). Так что наш селянин платит по новым правилам 70*24,36= 1705,2 грн. за год.

Но это только в случае, если собственник недвижимости один. А если он владеет квартирой (домом) совместно с женой, то льготных 60 м (120 м) положено каждому. То есть если вышеописанный дом+птичник+беседка+погреб принадлежат двоим супругам, то за эту недвижимость платить не придется, ведь 190 кв. м меньше их суммарной льготы — 120+120.

Если же вы единолично владеете квартирой в 65 кв. м и домиком, оставшийся в наследство от бабушки в селе, общей площадью в 50 кв.м. с сарайчиком в 30 кв.м и погребом в 10 кв.м., то налогов платить вам тоже не придется — суммарная площадь 65+50+30+10=155 квадратов меньше предусмотренной необлагаемой льготы в 180 кв.м. А вот если бы у вас была только квартира, платить пришлось бы за 5 «лишних» метров (по ставкам 2015 года — 121,8 грн. за год)

Льготу дает сельсовет

Кстати, органы местного самоуправления (городской, сельский или поселковый совет) могут не только установить ставку налога, мало отличную от нуля, но и увеличить льготную площадь, скажем, с 120 кв.м. до 500 кв.м. для дома.

Более того, в их компетенции установить такую льготу для отдельного физического лица на основании данных о его материальном положении и доходах. «С одной стороны, это достаточно прогрессивная и гуманная норма, которая должна уравнять налогообложение лица с его доходами, сделать исключения из общего правила для лиц, которые действительно не могут платить большие налоги. С другой стороны, мы даже не удивимся, если, скажем, какой-нибудь сельский совет под Киевом установит ставку налогообложения в 0,1% от минимальной заработной платы за 1 кв.м. налогооблагаемой недвижимости (в 20 раз меньшую, чем максимально допустимая законом). Что фактически освободит собственников имущества в таком населенном пункте от уплаты налога на недвижимость», — признался «Вестям» юрист компании «Де-юре» Андрей Павлишин.

Правда, органы местного самоуправления не могут устанавливать льготы для объектов, площадь которых превышает пятикратный размер льготы, установленный законодательством (300 и 720 м2, соответственно) или которые используются для получения дохода (аренда, отельный бизнес, лизинг и иная предпринимательская деятельность). То есть если чья-то квартира превышает 300 м или в ней устроен хостел, никаких лишних льготных метров ее хозяевам не видать.

Детские дома освободили

Как и раньше не будет облагаться этим налогом недвижимость государственной и коммунальной форм собственности. Но теперь к списку не подлежащих добавилась аварийная недвижимость, здания детских домов семейного типа, общежития, а также объекты жилой недвижимости, в том числе их части, принадлежащей детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, детям-инвалидам, воспитываемых матерями (отцами)-одиночками (но не более одного объекта на ребенка).

Ставки определят до 1 февраля

Определиться со ставками налога и норме льготы местные советы должны до 1 февраля. На основании этого решения местные налоговые должны до 1 июля прислать физлицу уведомление о начисленном налоге, а владелец недвижимости должен уплатить налог в течение 60 дней после получения такого уведомления.

В интересной ситуации оказались иностранцы: налоговое уведомление им высылается по месту расположения недвижимости.

Кстати, налог начисляется исключительно на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, который начал работу только 1 января 2013 года. То есть в нем есть только данные о сделках, совершенных позднее этого срока, а также данные о собственности, внесенные по желанию самих владельцев недвижимости. А значит если вы сами не вносили в реестр информацию о покупке квартиры, совершенной до 2013 года, письма из Налоговой вы можете и не получить. «Думаю, в этом году активизируется перенесение Госреестр данных о собственниках недвижимости из электронных версий реестров БТИ, которые в большинстве городов начали действовать с 2003 года», — считает Владислав Кисиль.

С Крымом и Донбассом напутали

На жителей Крыма и владельцев недвижимости на полуострове, постоянно проживающих на территории материковой Украины, все новые нормы тоже распространяются. Однако юристы отмечают и нестыковки в законодательстве: «Парламентарии в суматохе не успели включить в проект закона об изменении Налогового кодекса нормы о внесении изменений в Закон Украины о создании свободной экономической зоны «Крым». Так что статьей 5.10 соответствующего закона по-прежнему предусмотрено налогообложение только жилой недвижимости крымчан», — отмечает Андрей Павлишин.

Еще болезненней стоит вопрос с имуществом в Донецкой и Луганской областях. «Вопрос уплаты налога за имущество, находящееся на неконтролируемых территориях, остается актуальным и неразрешенным», — подчеркнул Павлишин. В главном управлении ГФС в Киеве «Вестям» ответили, что ждут разъяснений из Минфина по этому вопросу.

Юрлица заплатят авансом

С этого года начинает облагаться налогом коммерческая недвижимость. Его надо будет платить авансом: ежеквартально, до 30 числа следующего за кварталом месяца.

Причем сумму платежа должно рассчитать сама компания-владелец на основании документов о праве собственности на недвижимое имущество и ставок, определенных местными органами власти.

Максимальная ставка для коммерческой недвижимости такая же, как для любой другой — 2% минимальной заработной платы, то есть 24,36 грн за квадратный метр.

При этом не подлежат налогообложению здания промышленности, в том числе производственные корпуса, цехи, складские помещения. А также строения и сооружения сельхозпроизводителей, но предназначенные для использования исключительно в сельхоздеятельности. То есть, элеватор не облагается налогом, а контора, где сидит бухгалтерия этого предприятия — облагается. Поскольку за офисную недвижимость государству придется платить.

В целом эксперты положительно относятся к налогообложению коммерческой недвижимости, но отмечают необходимость дифференцированного подхода.

«Доходность офисного «квадрата» в столице — от 150 до 400 грн в месяц, то есть за квартал это 450-1200 грн. Так что квартальный налог в сумме 6 грн 9 коп на квадрат существенно не повлияет на доходность», — говорит Владислав Кисиль.

Для эффективно работающей торговой недвижимости этот налог еще менее заметен. А вот для складов при их площадях, существенно более низких арендных ставках и высоком уровне вакантности он может оказаться очень ощутимым. Так что у владельцев есть срок до 1 февраля (даты предоставления органом местного самоуправления данных о льготах и ставке налога в контролирующий орган), чтобы донести эту информацию до местных властей и постараться получить налоговую льготу. «А те уже будут решать, что им выгодней: снизить ставку налога для этого бизнеса и сохранить рабочие места или пойти ва-банк и получить возможного банкрота», — сказал Кисиль.