Купити власну квартиру — бажана подія для багатьох українців. Проте початок повномасштабного вторгнення вніс свої корективи у ставлення українців до купівлі нерухомості.

Станом на червень 2021 року, за даними OLX Нерухомість, було опубліковано 93 758 оголошень про продаж однокімнатних квартир на вторинному та первинному ринках. Початок повномасштабної війни сильно позначився на ринку нерухомості. Як результат, кількість оголошень про продаж квартир у червні 2022 скоротилася на 55% і склала 52 145 пропозицій. Цьогоріч у червні спостерігаємо покращення ситуації та пожвавлення на ринку: кількість оголошень про продаж квартир практично досягла показників довоєнного рівня та становить 90 572 пропозиції.

Найбільше на спад попиту купівлі власної квартири вплинули побоювання українців, що житло може постраждати внаслідок російських атак, а також інфляція, зростання курсу долара, підвищення цін на будівельні матеріали, що своєю чергою позначилося на збільшенні вартості будівництва.

Медіанна вартість однокімнатної квартири на первинному ринку у червні 2021 року становила 1 146 974 грн, на вторинному — 859 тисяч гривень. У 2022 році медіанна ціна купівлі такої ж квартири на первинному ринку зросла незначно і становила 1 206 763 грн, а на вторинному досягла майже мільйону гривень. У червні 2023 року ціни дещо зросли: медіанна вартість однокімнатної квартири на первинному ринку складає 1 443 000 грн, медіанна вартість квартири на вторинному ринку 1 243 332 грн.

Станом на травень 2023 року, за даними Пенсійного фонду України, середня зарплатня становить 13 423 грн. Тобто середньостатистичному українцю, за умови заощадження всієї заробітної плати на майбутню квартиру, доведеться накопичувати понад 10 років. Враховуючи той факт, що всю зарплатню відкладати не вийде, то термін може збільшитись у декілька разів.

Щоб пришвидшити купівлю квартири чи будинку, існують спеціальні програми кредитування. До повномасштабного вторгнення для українців була можливість взяти участь у програмі Доступна іпотека 7%. Вона мала низку недоліків: кошти позичальникам видавали безпосередньо банки (а це було досить ризиковано, оскільки при заборгованості держави перед банками, ставка збільшувалась з 7% до 12% і різницю мав покривати позичальник). До того ж предметом іпотеки могло бути лише готове житло, введене в експлуатацію за останні три роки.

З жовтня 2022 року в Україні запрацювала програма єОселя. Вона має два етапи реалізації. Перший: іпотека під 3% річних для окремих категорій: військовослужбовців ЗСУ, медичних працівників, педагогів, наукових та науково-педагогічних працівників. Другий етап: масова іпотека під 7% для всіх інших громадян. Її запуск планується у 2023 році та має певні умови, адже отримати іпотеку в цьому випадку матимуть право:

• ветерани війни та члени їхніх сімей, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, сім'ї загиблих ветеранів війни, визначені статтею 10 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту», а також сім'ї загиблих Захисників та Захисниць України;
• внутрішньо переміщені особи;
• інші громадяни, які не володіють житлом, або його площа менша, ніж 52,5 м² + 21 м² на кожного наступного члена сім'ї додатково.

Умови кредитування від Укрфінжитло такі: перший внесок має бути від 20% вартості предмета іпотек, а строк кредитування сягає до 20 років.

Мають право взяти участь у програмі:

• Платоспроможні громадяни України від 18 років на дату оформлення кредиту до 70 років на дату погашення;
• Громадяни, що не мають нерухомості, або її площа не більша 52,5 м² на одну особу, +21 м² на кожного наступного члена сім'ї (нерухомість, що розташована в районі проведення бойових дій та на території, яка перебуває в тимчасовій окупації або оточенні, не враховується).
• Громадяни, які не фігурують у санкційних списках.

Заявку на отримання іпотечного кредиту можна оформити в Дії (на сайті Укрфінжитла є змога переглянути відеоінструкцію). Далі ви отримуєте пропозиції від банків-партнерів, обираєте серед них ту, яка вам найбільше підходить. Алгоритм дій при отриманні іпотечного кредиту висвітлено на сайті Укрфінжитла.

Реалізують єОселя компанія Укрфінжитло спільно з Мінекономіки, Мінцифрою та Дією. Загалом у рамках програми доступного іпотечного кредитування єОселя вже 1 254 родини отримали кредити на загальну суму майже 1,69 млрд грн. На першому етапі планувалось видати до 1,5 тис. кредитів, тому зараз очікують на запуск другого етапу.

Одна з головних переваг модернізованої програми — предметом іпотеки може бути не лише готове житло, але й майнові права на житло, яке будується. Доступність житла стає реальністю і маємо надію, що далі програма матиме більший інтерес серед населення, список банків-партнерів зростатиме, а фінансування буде стабільним.

Іпотечні кредити досить популярні і в Європі. У країнах ЄС відсоткова ставка варіюється від 2% до 5−6%. В Україні в інфополі обговорювалась можливість іпотеки навіть під 0% для військових і ветеранів війни. Проте законопроєктів ми поки не бачимо.

У Польщі середня ставка перебуває на рівні 6%, вона збільшилась за останній рік через різні фактори: зростання інфляції, війна в Україні, яка спровокувала велику хвилю біженців. Але вже в березні 2023 року уряд Польщі затвердив нову програму Безпечний кредит 2%, яка має запрацювати з липня 2023 року, де держава платитиме різницю між фіксованим відсотком кредиту та 2% для позичальника. Варто також врахувати, що ціни на купівлю житла майже в кожному польському місті за останній рік зросли, тому такі програми цінуватимуться як, власне, поляками, так і громадянами інших країн, адже вони теж мають право взяти участь у ній.

Доступна іпотека 7%, запущена в 2021 році, не виправдала очікувань, але сподіваємось, що оновлена програма запрацює краще, а умови поступово будуть більш доступними, як і в Європі. Цікаво, що зараз навіть самі забудовники проходять перевірку та укладають угоди з банками про можливість продавати нерухомість за програмою єОселя, таких стає більше і з повним списком можна ознайомлюватись на сайтах самих банків.

Іпотека може бути вигідним варіантом купівлі житла, оскільки право власності ви отримуєте відразу, це може бути як вторинка, так і новобудови, як готове житло, так і майнові права на житло, яке будується. Головне зрозуміти, чи зможете ви покрити не тільки тіло кредиту, але й нараховані відсотки за ним. Для цього можете скористатися безкоштовними калькуляторами, які доступні в мережі, аби попередньо розрахувати щомісячні платежі та повну суму переплати або проконсультуватися з експертами банку.